Due Dilligence Advisory

Due Diligence

Los ciudadanos estadounidenses deben estar conscientes de los riesgos que implica la compra de bienes raíces en Nicaragua y deben ejercitar mucha cautela antes de comprometerse a invertir en propiedades.  Por favor, tenga en cuenta que los casos de propiedad en Nicaragua están bajo la jurisdicción de las autoridades nicaragüenses.  La Embajada de Estados Unidos no puede proporcionar asesoría legal o interferir en los procesos judiciales o administrativos en Nicaragua.  Los potenciales inversionistas deben leer nuestro Informe Anual sobre el Clima de Inversión y contratar asesoría legal competente a nivel local para realizar una investigación exhaustiva (due diligence), antes de realizar la compra de cualquier propiedad, a fin de reducir la posibilidad de involucrarse en conflictos de propiedad.

Recomendaciones Generales

Asegúrese de revisar junto a su abogado el tracto registral de la propiedad que desea adquirir.  La investigación del tracto registral debería de abarcar al menos 1979.  Si la propiedad en cuestión está ubicada en una zona costera, recomendamos una revisión de todo el tracto registral que date de antes de 1917.  La revisión incluirá la solicitud de ciertos archivos bajo custodia del Registro Público de la Propiedad.  Es necesario hacer notar que las personas inexpertas pueden enfrentar dificultades para navegar el sistema y obtener copias de todos los asientos de la propiedad de su interés, inscritos en el Registro.  En ciertos casos el número que identifica la propiedad ha sido cambiado y reasignado, en el transcurso del tiempo, a causa de desmembraciones o de fusiones de múltiples propiedades con múltiples propietarios.  También debe tomar en cuenta si el Gobierno de Nicaragua alguna vez tuvo dominio sobre la propiedad o estuvo involucrado en la emisión de título de la misma y hable con su abogado acerca de las implicancias que tales circunstancias puedan tener, incluso la necesidad de obtener una Constancia de No Objeción.

Las transacciones con bienes raíces se tornan legalmente vinculantes por medio de una Escritura Pública.  Usted también debe inspeccionar físicamente la propiedad para asegurarse de que coincide con la descripción hecha por los topógrafos y con la descripción contenida en la Escritura Pública, y que además el vendedor se encuentra en posesión de la misma.  Tenga en consideración que las Escrituras Públicas, los contratos y otra documentación deben estar escritos en el idioma oficial, el español, para que sean legalmente vinculantes.

Recomendamos que toda transacción sea registrada en el Registro Público, incluyendo transacciones sobre ventas, arriendos, hipotecas, derechos posesorios y cualquier otra que pudiera afectar directa o indirectamente sus derechos de propiedad.  La legislación Nicaragüense no es precisa sobre el objetivo del Registro Público, en lo que se refiere a su función como medio constitutivo o declarativo de los derechos de propiedad.  Sin embargo, el sistema legal en Nicaragua en la práctica tiende a reconocer la inscripción como un medio de perfeccionamiento de los derechos de propiedad.  Las oficinas estatales involucradas en el proceso de inscripción tienden a modificar constantemente los procesos, ya sea añadiendo nuevos requisitos o cambiando otros tantos, lo cual puede resultar en un trámite fastidioso y a veces impredecible.

Considere consultar con su abogado y/o con otros inversionistas estadounidenses acerca de la posibilidad de obtener seguro del título y revisar cualquier excepción o exclusión contenida en la póliza.  En el pasado algunas compañías aseguradoras fuera de Nicaragua han ofrecido seguros de títulos para Nicaragua, con sus pólizas escritas en idioma inglés.

Hay que tener especial cuidado cuando se autoriza a algún representante a que realice transacciones en su nombre, por ejemplo, cuando usted se encuentra fuera del país.  Se recomienda evitar el otorgamiento de un Poder General y/o Poder Generalísimo, los cuales otorgan una amplitud de facultades innecesarias.  Para las transacciones de bienes inmuebles puede otorgar un Poder Especial, mediante el cual, únicamente otorga facultades específicas que usted designe para la persona de su confianza.

Regulaciones Especiales

Dependiendo del tipo u origen de la propiedad que desea comprar o arrendar, existen leyes o regulaciones especiales que también deberá tomar en cuenta.  A continuación le mostramos algunos ejemplos de regulaciones que usted o su abogado deben revisar, por favor tenga en cuenta que esta lista no es exhaustiva.

  • Ley de Costas: Las propiedades costeras, tales como las propiedades que colindan con océanos, ríos y lagunas, son reguladas por la Ley de Costas, la cual fue aprobada por la Asamblea Nacional en el año 2009. La Ley de Costas regula el dominio público y privado sobre el acceso a las costas y el uso y el desarrollo de las propiedades ubicadas en estas áreas.  La ley estipula como zona costera de uso público, el área descubierta entre la bajamar y la pleamar, más cincuenta metros de la marca de marea máxima promedio hacia tierra firme.  Las regulaciones de esta ley pudieran afectar también los derechos de propiedad, de uso, construcción, arriendo y de posesión, sobre un área más allá de los 50 metros.  El due diligence sobre estos inmuebles, debe ser aún más detallado y debe abarcar la historia registral del título de la propiedad hasta sus orígenes o al menos que sus antecedentes daten de antes de 1917. Tome en cuenta que muchos conflictos de propiedad han surgido a causa de áreas costeras afectadas por esta ley.
  • Carta de No Objeción: La Carta de No Objeción es un requisito establecido por la Procuraduría General de la República para el traspaso de inmuebles que históricamente pertenecieron al Estado de Nicaragua. Otras propiedades que requieren de este documento son: propiedades costeras, propiedades cuyos títulos provienen de cooperativas, títulos supletorios, y, los títulos originados en virtud de las leyes 85, 86 y 88 (1990).  La inscripción de estas propiedades no es posible sin haber obtenido previamente la Carta de No Objeción.  El proceso para obtener la Carta de No Objeción puede variar, y algunos ciudadanos estadounidenses han informado acerca de prolongadas demoras.  Recomendamos consultar la página web de la Procuraduría General de la República (pgr.gob.ni) para informarse sobre los requisitos necesarios para este trámite; asimismo consultar y asistirse de un abogado local.  Si durante esta investigación se determina que la propiedad recae sobre una categoría que requiere la emisión de Carta de No Objeción, es recomendable que el vendedor la suministre previo al cierre de la transacción sobre el inmueble.
  • Ley de Régimen Jurídico de Fronteras: La Ley de Régimen Jurídico de Fronteras, publicada a finales del año 2010 establece regulaciones especiales para propiedades ubicadas en las fronteras de Nicaragua. Hay aspectos de la ley que afectan directamente estos derechos, específicamente para los extranjeros.
  • Propiedades de las Comunidades Indígenas: Las propiedades que pertenecen a las comunidades indígenas se rigen bajo regulaciones especiales. Estas propiedades podrían no siempre tener tracto registral y usualmente no pueden ser enajenadas.  Se pueden obtener concesiones o derechos de arriendo, sin embargo estos son regulados por cada consejo comunal.  Las disputas sobre derechos adquiridos de parte de los consejos comunales son complicadas.  Es una querella constante la discusión sobre si prevalece el derecho civil común sobre la autonomía de los consejos comunales.  Existen regulaciones ambientales sobre el uso y desarrollo de ciertas tierras, que también aplican a algunas propiedades pertenecientes a las comunidades indígenas.  Muchas de estas propiedades no pueden ser utilizadas para fines de desarrollos urbanísticos.

Otros Aspectos a tener en cuenta

Si usted está adquiriendo un lote vacío, donde usted o un desarrollador está planeando construir, usted deber verificar la disponibilidad de ciertos servicios tales como internet y teléfono, o los planes y permisos para que tales servicios estén a la disposición, pues los mismos no deben tenerse como seguros.  Si usted está planeando adquirir un edificio ya construido y no está planeando realizar ninguna otra construcción, usted quizás desee verificar qué servicios están ya conectados y cuán confiable es su funcionamiento.

En muchas comunidades, los propietarios de bienes inmuebles contratan a cuidadores o guardas de seguridad para proteger su inversión, en caso de que tal servicio no esté ya incluido (p.ej. dentro de una urbanización de bienes raíces).  Por favor, tome en cuenta, que la presencia de personal contratado al efecto no siempre detiene a los invasores o precaristas.  En muchas ocasiones los trabajadores se coluden con los ocupantes ilegales o reclaman derechos sobre la propiedad para sí mismos.

Usted podría estar debiendo el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).  Esté al tanto de sus obligaciones fiscales y de los procedimientos para satisfacerlas.

Hay otros aspectos que usted debe considerar cuando esté planeando adquirir propiedad en Nicaragua, que no se han mencionado aquí, especialmente cuando se adquiere una propiedad dentro de una urbanización. Además de su abogado, usted quizás desearía buscar el consejo de otros ciudadanos estadounidenses que tienen experiencia como propietarios de bienes inmuebles en Nicaragua.  Algunas organizaciones, tales como ANID (http://www.anidnicaragua.org/), la Asociación Nicaragüense de Inversionistas y Desarrolladores, han mostrado su interés en exhortar la inversiónexitosa en Nicaragua.  En esos mismos términos se expresa AmCham, la Cámara de Comercio Americana de Nicaragua (http://www.amcham.org.ni/).

Si usted enfrenta problemas

Los casos de propiedad en Nicaragua están bajo la jurisdicción de las autoridades nicaragüenses.  La Embajada de Estados Unidos no puede proporcionar asesoría legal o interferir en los procesos judiciales o administrativos en Nicaragua.  Si usted es un ciudadano estadounidense involucrado en una disputa de propiedad, la unidad de ciudadanos de EEUU puede proveer una lista de abogados registrados en la Embajada para que lo ayuden en la identificación de los tribunales y las oficinas del Gobierno de Nicaragua que tienen que ver con cuestiones de propiedad.

En la Procuraduría General de la República de Nicaragua funciona una Oficina de Atención a Ciudadanos Estadounidenses, con reclamos de propiedad en contra del Gobierno de Nicaragua.  La encargada de esta oficina es la Dra. Rebeca Zúniga.  La Dra. Zúniga es una abogado y notario público nicaragüense, que puede ser contactada en la Oficina de la Procuraduría General de la República de Nicaragua, Dirección: Km. 3.5 Carretera Sur, Frente al restaurante Los Ranchos, Teléfono (505) 266-5437, E-mail: rzuniga@pgr.gob.ni, website http://www.pgr.gob.ni/index.php/politicas-propiedad/68-reclamantes-usa.

Como parte de nuestros esfuerzos por elaborar y hacer públicas nuestras evaluaciones acerca del clima de inversión en Nicaragua, la Sección Económica da seguimiento a los reclamos de propiedad de ciudadanos estadounidenses todavía pendientes de solución, lo mismo que a las disputas de carácter comercial en contra del Gobierno de Nicaragua.  Con frecuencia informamos a los funcionarios del Gobierno de Nicaragua y al público en general acerca del actual clima de inversiones aquí en Nicaragua. Particularmente, hemos señalado el menoscabo al estado de derecho debido a una debilidad institucional y la protección muy limitada de los derechos de propiedad que han influido, e incluso disuadido a los ciudadanos estadounidenses de invertir en Nicaragua.

Aquellos ciudadanos estadunidenses que deseen reportar un reclamo nuevo contra el Gobierno de Nicaragua o actualizar uno ya reportado, pueden informar a la Sección Económica al teléfono (011)-(505) 2252-7234, o al correo electrónico: ManaguaPropOffice@state.gov.